Meerjarenonderhoudsplan VvE
Meerjarenonderhoudsplan VvE ? Vergeet de rookgasafvoer niet!
Door: redactie
Stel je wordt als installateur gebeld door een eigenaar van een appartement die zijn oude vr- of hr-ketel wil vervangen. Je blijkt daar te maken te hebben met een collectieve rookgasafvoer (CLV). Het beheer is in handen van een VvE. Wat doe je?
A) Je bemoeit je niet met de rookgasafvoer, maar hangt de nieuwe hr-ketel op en stuurt een factuur.
B) Je legt de bewoner de kwestie uit en neemt contact op met de VvE.
Condensproblemen en onzichtbare rookgassen
Antwoord B is het juiste antwoord. Maar er zijn helaas nog steeds bedrijven die het verschil niet weten tussen een vr- en een hr-rookgasafvoersysteem en die niet in de schacht kijken, maar gewoon die nieuwe hr-ketel op de muur prikken.
Dat kan eerst even goed gaan, tot er ergens problemen ontstaan door de hoeveelheid condens (een hr-ketel op een afvoersysteem voor vr-ketels!), er ketels in storing vallen, of de buren last krijgen van bijvoorbeeld onzichtbare rookgassen in de woning (lees: koolmonoxide!). Het gaat goed tot het misgaat.
Ketel en rookgasafvoer niet los te zien
Tegen die snelle ketelprikkers willen wij zeggen: niet doen! Je bent óók verantwoordelijk en aansprakelijk (!) voor het systeem achter de ketel. Als het rookgasafvoersysteem niet geschikt is, moet je de ballen hebben om nee te zeggen.
Gelukkig zie je steeds meer dat bijvoorbeeld grote landelijke installatiebedrijven actie ondernemen tegen het ‘niet verder kijken dan de ketel’. En terecht, want rookgasafvoer is net zo belangrijk als de remmen in een auto. Het gaat om veiligheid.
Bedrijven die goed werk leveren maar geen ervaring hebben met projectmatig werken en collectieve rookgasafvoersystemen, doen er overigens goed aan deze orders te laten liggen. Verwijs alsjeblieft naar een bedrijf dat hier wél verstand van heeft. Het is een vak apart.
Bewustwording VvE’s hoognodig
VvE’s zijn zich in veel gevallen totaal niet bewust van de noodzaak tot vervanging van het rookgasafvoersysteem. Het dak, de lift, het onderhoud aan de gevel, daar is allemaal geld voor gereserveerd in het meerjarenonderhoudsplan (MJOP). Maar niet voor de rookgasafvoer, terwijl het hier gaat om serieuze bedragen.
Veel collectieve rookgasafvoersystemen zijn zo’n twintig à vijfentwintig jaar geleden aangelegd voor vr-ketels. Zo’n systeem is na circa twintig jaar echt aan vervanging toe, maar er speelt nóg iets.
Géén hr-ketels op rookgasafvoer voor vr-ketels
Sinds om precies te zijn 26 september 2015 zijn gesloten vr-ketels in Europa verboden. Ze worden niet meer gemaakt en raken op. Dat betekent dat een bewoner wiens gesloten vr-ketel defect is, deze niet kan vervangen door een nieuwe vr-ketel. Hij zal een energiezuinige hr-ketel moeten kopen, maar… Die mag niet worden aangesloten op het bestaande collectieve rookgasafvoersysteem, dat ooit gemaakt is voor gesloten vr-ketels.
Alle bewoners tegelijk een nieuwe hr-ketel
Gesteld dat de bewoner in samenwerking met de installateur de VvE ervan kan overtuigen dat het rookgasafvoersysteem aan vervanging toe is, blijft het daar qua kosten niet bij.
Omdat het nieuwe rookgasafvoersysteem afgestemd wordt op hr-ketels, moeten alle bewoners hun vr-ketel laten vervangen door een hr-ketel. Iedereen moet meedoen, want hr en vr kunnen niet op één systeem. Ook als de vr-ketel het nog doet en zélfs als hij pas een paar jaar oud is. Dat is heel zuur.
Bewustwording voorkomt lastige discussie
Binnen de VvE is dit een lastige discussie. Het is dus belangrijk dat VvE’s deze kwestie nú op de agenda zetten.
Daarbij is het goed om te bedenken dat bewoners die altijd de trap nemen probleemloos meebetalen aan de lift en bewoners op de begane grond zonder morren meebetalen aan het dak. Er is bewustwording nodig dat deze gezamenlijke verantwoordelijkheid ook geldt voor een veilig rookgasafvoersysteem. En dat je ketels en rookgasafvoer niet los van elkaar kunt zien.
Bovendien: met een nieuwe hr-ketel stookt iedereen veel zuiniger en het nieuwe, veilige rookgasafvoersysteem kan weer twintig jaar mee!
Qua rookgasafvoer is de ene hr-ketel de andere niet
Ook VvE’s van panden waarin het rookgasafvoersysteem ooit gemaakt is voor hr-ketels, doen er goed aan advies in te winnen. Zelfs als de rookgasafvoer na inspectie nog intact blijkt, wil dat niet zeggen dat deze automatisch geschikt is voor de nieuwste hr-ketels.
De huidige diepmodulerende hr-ketels zijn namelijk niet te vergelijken met oude hr-ketels.
Advies inwinnen? Vraag een concrete oplossing!
In veel VvE’s zitten geen technische mensen en het is moeilijk om niet de weg kwijt te raken in alle informatie. In sommige rapporten van adviesbureaus staat niet beschreven van welk materiaal het huidige rookgasafvoersysteem is gemaakt. In veel gevallen ontbreekt een concrete oplossing, zodat de VvE nog steeds niet weet wat er moet gebeuren.
Gelukkig zijn er heel veel goede adviesbureaus die ook aan de niet-technische mensen in een VvE duidelijk kunnen maken wat de status is en welke oplossing het beste is en waarom.
Kijk uit met ‘kleine aanpassinkjes’
Het is voor een VvE sowieso goed om alvast te weten dat een rookgasafvoer die gemaakt is voor vr, niet met een klein aanpassinkje geschikt te maken is voor hr. Dat is technisch meestal niet mogelijk.
Je gaat ook niet met je benzineauto naar de garage en zegt: diesel is goedkoper, dus kunt u een aanpassinkje doen zodat hij op diesel kan rijden? Dat is technisch niet mogelijk.
Individuele rookgasafvoer binnen de VvE
Ook als er individuele rookgasafvoersystemen zijn, dus per appartement, doet de VvE er goed aan de rookgasafvoer op de agenda te zetten en in het meerjarenonderhoudsplan op te nemen. De verticale kanalen vallen gewoonlijk onder het beheer van de VvE en ook dan gelden de bovengenoemde kwesties: de rookgasafvoer raakt aan vervanging toe, is niet geschikt voor hr-ketels of niet geschikt voor de nieuwste hr-ketels. Ook dan is bewustwording en collectieve vervanging van rookgasafvoer en ketels het devies.
Rookgasafvoer is veiligheid
Als de gevelbekleding loslaat of de lift het niet doet, valt dat wel op. Maar rookgasafvoersystemen zitten onzichtbaar in de schacht. Installateurs sturen ons regelmatig plaatjes van wat ze hebben aangetroffen achter de schachtwand. Daar word je bang van! Je siddert bij het idee dat er mensen in dat huis wonen! Als het om rookgasafvoer gaat, geldt níet ‘Wat niet weet, dat niet deert’.
Kijk altijd in de schacht
Installateurs moeten altijd zélf vaststellen of de rookgasafvoer veilig is en geschikt voor de ketel. In de meeste gevallen is het nodig om ketel, rookgasafvoer en dakafvoer tegelijk te vervangen.
VvE’s doen er goed aan het rookgasafvoersysteem nú in het meerjarenonderhoudsplan op te nemen. Indien relevant kunnen ze bewoners ook voorbereiden op de noodzaak van collectieve ketelvervanging. Het gaat om grote bedragen en zo voorkom je financiële verrassingen.
